Prodej rodinného domu: postup, doklady a daně
Prodej domu je jednou z největších transakcí v životě. Dobrá příprava a pořádek v dokladech se přímo promítnou do ceny i rychlosti prodeje. Tady je přehled toho hlavního.
Co si připravit
- PENB (průkaz energetické náročnosti) — je při prodeji povinný, viz samostatný článek.
- Dokumentace domu — projekt, kolaudace, revizní zprávy, doklady o rekonstrukcích. Kupující i banka je budou chtít.
- Výpis z katastru a ověření, že na nemovitosti nevázne nečekané břemeno či zástava.
Jak probíhá prodej (zjednodušeně)
- Příprava (dokumentace, PENB, odhad ceny, drobné opravy).
- Inzerce a prohlídky.
- Rezervační smlouva (chrání obě strany, obsahuje popis, cenu, podmínky).
- Kupní smlouva — přesná, na míru nemovitosti; při hypotéce kupujícího i zástavní smlouva.
- Advokátní nebo notářská úschova kupní ceny (bezpečné pro obě strany).
- Návrh na vklad do katastru nemovitostí.
- Předání domu, dokumentace a přepis energií.
PENB a dokumentaci si zajistěte ještě před focením a inzercí. Dům v lepší energetické třídě a s pořádkem v papírech se prodává rychleji a dráž.
A daně?
Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena — už ji neplatí ani kupující, ani prodávající. Zůstává daň z příjmu z prodeje, ale té se většina lidí vyhne. Neplatíte ji, pokud:
- jste dům nabyli před rokem 2021 a vlastníte ho aspoň 5 let, nebo
- jste ho nabyli od roku 2021 a vlastníte ho aspoň 10 let, nebo
- jste v něm bydleli aspoň 2 roky těsně před prodejem, nebo
- peníze z prodeje použijete do roka na vlastní bydlení.
Doba vlastnictví se počítá od vkladu do katastru, ne od podpisu smlouvy. U osvobozeného příjmu nad 5 milionů je navíc oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
Chcete mít přehled o celém domě?
Stáhněte si manuál pro majitele rodinného domu — všechny revize, lhůty a sezónní práce přehledně na jednom místě. Zdarma.
Chcete testovat aplikaci Domovník? Zapište se do čekací listiny.
Zdroje a kde si ověřit více
- Dostupný advokát — Prodej domu, na co si dát pozor
- Dostupný advokát — Daň z příjmu z prodeje nemovitosti 2026
Uvedené informace jsou orientační a odpovídají stavu k roku 2026. Legislativa se mění a konkrétní situace může pravidla upravit. Tento článek není právní ani daňová poradna — v konkrétních případech se řiďte platnými předpisy a doporučením odborníka.